[摘要] 负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数（CPI）增速。研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
负利率”，是指一年期存款利率低于居民消费价格指数（CPI）增速。研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
“负利率”与房价共振
秋天已至，但中国房地产市场热度不减，利好不断。自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、财政部、央行又联合发文，自9月1日起，公积金贷款二套房首付降至两成，至此，已实施近5年的限购政策，在绝大部分城市已经取消，楼市“限贷”也已大幅放松。
8月28日，住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”，一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是，这是过去十年来，政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。
对此，首席分析师张大伟认为，当下的政策，已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”的态度，而是以“稳定”、“支持”、“促进”取代。
宏观层面，今年以来，央行三次降息降准，目前1年期存款利率已降至1.75%，而国家统计局公布的新数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代，中国房地产市场面临2009年以来宽松的环境。
另据国家统计局数据，在上述4次负利率期间，房地产都表现为价格大幅上涨，每次的涨幅在12.8%-60%之间。
这次负利率，房价还会大涨吗？新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前A股正面临剧烈调整，房地产作为居民保值性强的大类资产，有望成为负利率时代抵御通胀的佳标的。
严跃进认为，楼市环境宽松势头不减，一旦普通购房者和专业投资者意识到房产的保值及增值功能，就会积极入市，进而促使市场交易量快速上升。
从来看，6月中旬以来，在股市下跌的同时，房价整体微涨。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。
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一线城市暴涨终结？
从新的市场情况来看，深圳、北京、上海这些一线城市，今年以来迅猛的涨价或难以持续。
根据研究中心的监测，国土委数据显示上周一手住宅成交1001套，成交面积仅为10万平米，环比基本持平，确认了从九月周开始成交量再次下行的趋势。新房成交均价近3.33万/平方米，环比下降了12%。
研究中心认为，深圳楼市情绪仍承受着市场热度下降的负面影响，即使是在金九银十，楼价也将面临一定的竞争考验。
在北京，据市场研究院的数据统计，9月上旬新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。胡景晖认为，北京楼市隐忧凸显，目前代表市场主流需求的改善型购房人群，既买不起豪宅，也享受不到公积金贷款的优惠，未来成交或仍将下滑，而这将影响房价表现。
长期来看，中原集团研究中心认为，人口流入及其结构将对城市房价有关键性的影响。这是因为，过去对市场扰动大的因素——“投资需求”大幅减少，尚有投资价值的一线城市仍处限购之中，而绝大多数不限购城市由于供大于求而不存在投资价值，因此跨地域的购房需求消失，当地常住人口构成需求主体。
这意味着，当楼市需求回归到“居住”本质时，则人口越多、年龄结构越年轻的城市，有更多的实际需求，也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。
根据2010年人口普查数据，不论是哪一类城市，15岁以下人口占比均显著减少，而1-4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算，这正是计划生育后批独生子女（80后）的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房是市场需求，不论一二三线城市都将面临这个问题，那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小，而人口流出的城市将会雪上加霜。
硬币的另一面是，从2000年到2010年，人均住房面积增长了72%，分地区来看，低的省份（直辖市）的人均住房面积增幅也达到40%。未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。
即使在北京，由于公共资源和城市配套设施等与人口增长间的矛盾日益显现，北京人口流入已呈放缓态势。其中，人口增速已从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，达“十二五”以来的低水平。
研究人士认为，北京人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京人口流入进一步放缓，其房价继续上涨的空间也非常狭小。
第五次负利率时代的到来，房地产保值增值功能凸显。长期来看，由于房价已处高位，以及人口因素的变化，中国所有城市的房地产资产价格，未来上涨都将放缓。
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8月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨1.7%，自2014年9月以来首次转正，这也是近16个月来首次出现半数城市房价上涨。
业内专家认为，随着房地产调控六年来宽松政策出台，以及连续降准降息带来的负利率时代，房地产保值增值功能彰显。但当前楼市并非整体向好，而是仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分三四线城市的楼市仍在泥潭中苦苦挣扎。
深圳、北京、上海等一线城市的房地产市场，因库存积压较小，近期上涨速度较快。不过，笔者认为，投资者不要对一线城市房地产市场的上升空间有太多幻想。
首先，一线城市房价泡沫过大，近期的上涨主要购买力是投机性需求，所以不可持续。9月上旬北京新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%，目前代表市场主流需求的改善型购房人群很难支撑房价。鉴于一线城市民众现在根本买不起商品房，所以房价越高，购买力就越衰减。
其次，只有外来人口不断涌入，并且有足够经济实力买房置业，一线城市的房价才能长期维持高增长。即使在北京，由于公共资源和城市配套设施等与人口增长之间的矛盾日益显现，北京人口流入已呈放缓态势。其中，人口增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，达“十二五”以来的低水平。克而瑞研究所的一份报告指出，北京等一线城市人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京等一线城市人口流入进一步放缓，其房价继续上涨的空间也非常狭小。
再次，中国的人口年龄结构趋于老化将直接影响未来的住房市场。根据2010年人口普查数据，不论是哪一类城市，15岁以下人口占比均显著减少，而1至4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算，这正是计划生育后批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房的市场需求，一二三线城市都将面临这个问题，那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小，而人口流出的城市将会雪上加霜。
同时，这些年来随着住房市场化改革的推进，各线城市市民的居住条件都得到极大改善，未来居民继续改善居住条件的需求已经远不如前些年那样迫切。从2000年到2010年，人均住房面积增长了72%，分地区来看，低的省份(直辖市)人均住房面积增幅也达到40%。
前几次负利率周期都将房价推上一个新台阶，但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。对于三四线城市来说，去库存仍然是开发商未来很长一段时间内要面对的课题。而在一线城市，由于房价均价不断攀升，远远背离当地居民的购买力，加上一线城市人口导入趋势正在放缓，人口老龄化趋势正在上升，市民住房需求整体已有较多改善，所以仅靠需求端的力量也很难将高房价继续上推，负利率也再难使房价出现飞涨。
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